1“大区制”

杭州大，但南京更“大”

2001年1月，南京把偎依在身旁的江宁县给吃了，撤县建区；同年3月，杭州把偎依在身旁的萧山与余杭给并了，撤市建区。

调整行政区划，是一个城市蓄势待发的必备功课。

2001年的这次调整，南京与杭州在行政区划面积上旗鼓相当：南京是2578平方公里，杭州是3353平方公里——杭州山多，南京平原多，所以两者差不多。

在2001年的旖旎春光里，南京与杭州在同一起跑线上。

但是，在接下来的十余年时间里，杭州停跑，南京继续狂奔——

2002年4月，六合区与浦口区分别扩容，即撤县并区：原大厂区、六合县撤销，成立新的六合区；原浦口区、江浦县撤销，成立新的浦口区。

2013年2月，溧水、高淳撤县建区。

2014年，南京开青奥会的时候，南京的行政区划面积是6587平方公里，杭州还是十余年前的3353平方公里，南京是杭州的两倍——杭州山多，南京平原多，所以南京其实是杭州的两倍还不止。

此后，杭州终于也开始重新起跑，追赶南京——

2014年12月，富阳撤市建区。

2017年8月，临安撤市建区。

现在，杭州和南京差不多大了：南京是6587平方公里，杭州还是8292平方公里，考虑到杭州山多，所以其实还是南京略大一些。

南京与杭州的行政区划调整对比

这一路走来，可以看到：在2014年之前，杭州在行政区划调整是落后于南京的。

2014年，是南京房价反超杭州的年份。

除了简单的面积对比，南京的行政区划调整还有两个方面至今领先于杭州——

第一，南京已经全域设区，杭州还没有，杭州底下还有桐庐县、淳安县和建德市。

第二，南京已经消灭了“迷你区”，杭州还有两个「迷你区」：上城区26平方公里，下城区29平方公里。

以前的南京也有这样的“迷你区”，白下区27平方公里，下关区30平方公里；但在2013年，白下区并入了秦淮区，下关区并入了鼓楼区。

“大区制”是资源优化配置的必然选择：2010年，北京的宣武区（19平方公里）并入西城区，崇文区（16平方公里）并入东城区；2015年，上海的静安区（7.6平方公里）吞并了闸北区。 

2地铁通车里程

要赶上南京，杭州得等三年

行政区划面积，仅仅只是城市骨架的一个侧面而已；更重要的，是地铁通车里程。

直到今天，南京与杭州的对比仍然非常悬殊：南京是394.3公里，杭州是117.6公里。

南京与杭州的地铁通车里程对比

为什么会如此悬殊？原因还是很多，其中一个是：2014年南京开了青奥会。为了青奥会，地铁就会拼命建。

杭州突如其来了2022年的亚运会。现在，杭州也在拼命建地铁，赶在亚运会前通车。

所以，三年后，杭州才能和南京站在同一起跑线，在地铁通车里程这个层面进行比较。

3机遇

杭州亚运会比南京青奥会晚了八年

在中国，城市骨架的拉伸，很多时候有赖于时代机遇。

南京的时代机遇，是2014年的青奥会——这是继北京奥运会后中国第二次举办的奥运赛事。

南京一直都是大家闺秀，大城气象，南京举办青奥会是理所当然，水到渠成；杭州一直是小家碧玉，小城场景，杭州举办亚运会是突如其来，因缘际会。

杭州的时代机遇，是2022年的亚运会。比南京的青奥会，晚了八年。

在中国，像青奥会或亚运会这样的盛会，绝不是一场运动会那么简单，而是城市建设的倒计时。

拖沓了许多年的事情，会按下秒表，分秒必争，弄出来。

4超级产业新区

南京大步走了四年，杭州才迈步

杭州和南京各自有一个超级产业新区：钱塘新区和江北新区。

对比一下两者的时间节点，你就明白杭州落后南京几个节拍——

2015年7月，国务院正式批复同意设立南京江北新区，江北新区成为中国第13个国家级新区。

2019年4月：浙江省政府正式批复同意设立钱塘新区，它合并了大江东产业集聚区与杭州经济技术开发区（下沙）。

目前，杭州的钱塘新区还不是国家级新区，我们且不管这些，就以官方批复时间来比较，杭州还是晚了南京四年。

这两个新区的共同点是：产业转移并升级，两步跨作一步走。南京的江北新区已经大踏步走了四年，如今已是南京GDP的支柱之一；而杭州的钱塘新区才刚刚迈开步伐，但迈开比不迈要好，迈开才能追赶。

5人才

南京大学生数量、质量双领先

最后讲一个杭州自己控制不了的落后点：在校大学生数量。

 南京与杭州的高校在校生对比

数量上好像差异还没那么大。但质量差异很大。简单说，南京的好大学多，“211大学”和“985大学”多。

杭州少。两个原因：第一，从民国时期开始，南京的大学就多；第二，1998年，浙大四校合并，把杭州大学、浙江农业大学、浙江医科大学全部并入浙大——三个被并的，都是浙江省除了浙大以外最好的三所大学。

这是杭州自己控制不了的。

城市骨架拉伸之后，人才就尤为重要了。在校大学生数量，杭州落后于南京，幸亏后来杭州阴差阳错诞生了一个叫做阿里巴巴的企业——一台超大型人才吸附机，填补了杭州的人才之缺。

6商圈

南京优于理念，杭州受限于建设年代

最后的最后，讲一个小点。

新一线城市研究所发布过《全国TOP20商圈（2017年）》，排名第一的当然是上海人民广场；排名第二的，就是南京新街口。

杭州的武林广场，只能排第七。

新一线城市研究所的排名，用的是非常复杂的“商业资源格栅得分法”；我们用一个最简单的办法，就知道杭州武林广场落后南京新街口多少个节拍——

南京新街口地铁站有23个出入口，杭州武林广场地铁站仅有3个出入口。

左侧：南京新街口；右侧：杭州武林广场

你当然可以说这是城市建设的年代问题，但你也可以说这是理念差异问题。

总结一下，杭州到底落后南京几个节拍——

1. 行政区划调整一度落后；

2. 产业新区落后四年；

3. 地铁通车里程悬殊；

4. 时代机遇落后八年；

5. 高校在校学生数量及质量双落后；

6. 头部商圈的理念落后。

当然，杭州正在补课。

我们不是要谈论这两个城市孰强孰弱，那没什么意义。当然，杭州也有一些领先南京的地方。相比领先，我们更关注落后；相比成功，我们更关心失败。

这样，才能看清楚未来。

未来是属于新认知者的未来，谁都不要觉得此刻的领先就是永远的领先，如果此刻的领先稍微停滞一下，就有可能被别人反超。

一个城市反超另外一个城市，3年就够了，尤其现在大部分的头部城市已不再是“单核城市”，而是“多核城市”，未来的都市圈将趋于网格化。所以，你不仅要了解南京、杭州这些中心城市的城市骨架，还要用网格化的都市圈眼光来发现楼市规律。